Enfamiliehuse med mere

Du kan vælge at følge vejledningerne her på hjemmesiden, eller du kan klikke på billedet herunder for at åbne en quick-guide til ansøgningsprocessen. Du kan med fordel printe quick-guiden og have den ved hånden, mens du udfylder din ansøgning i Byg og Miljø. OBS: Ny version tilgængelig pr. oktober 2024.

Du støder på diverse fagudtryk og -begreber, når du skal ansøge om byggetilladelse. Vores ordliste indeholder ordforklaringer og links til relevant hjælp. Listen åbner på en ny side, så du kan vende tilbage til den ved behov.

Ordforklaring

• Det kræver altid byggetilladelse at opføre eller lave tilbygninger til fritliggende enfamiliehuse og  sommerhuse - også selv om du kun udvider med en lille kvist. Opførelse af eller tilbygning til udestuer, annekser og saunaer kræver også altid byggetilladelse.
• Det kræver altid en byggetilladelse, hvis du ændrer væsentligt på, hvad du bruger et areal til - hvis du f.eks. indretter beboelse i et integreret udhus, eller ændrer en tagetage fra loftrum til beboelse.

Midlertidige bygninger

Midlertidige bygninger, som skal stå på samme sted i mere end 6 uger, kræver også byggetilladelse. Reglerne på dette område er komplicerede, så kontakt kommunen for en afklaring, inden du søger.

Bevaringsværdige bygninger

Hvis din bygning er bevaringsværdig eller fredet, skal du altid kontakte kommunen, inden du nedriver eller renoverer. Du kan undersøge hos Slots- og Kulturstyrelsen, om der er fredede eller bevaringsværdige bygninger på din ejendom.

Nedrivningstilladelse

Det kræver kommunens tilladelse at nedrive bebyggelse, der kræver byggetilladelse at opføre. Det vil sige, at det kun er garager og carporte, der ikke er integrerede i den primære bebyggelse, samt udhuse, hønsehuse, drivhuse, overdækkede terrasser og lignende, der kan nedrives uden tilladelse, når den enkelte bygning har et areal på højst 50 m² og ikke er fredet eller bevaringsværdig. Alle andre nedrivninger kræver tilladelse.

Nedrivningstilladelser og byggetilladelser søges gennem Byg og Miljø.

Søg fredede og bevaringsværdige bygninger

Åbn Byg og Miljø

Du kan sende mail til byggesag@holb.dk eller ringe til byggevagten

Åbningstider i byggesagsafdelingen

1. Du undersøger regler, laver tegninger og beskrivelser og lægger det klar i Byg og Miljø. Vær opmærksom på nye klimakrav pr. 1. juli 2025
2. Du indsender din ansøgning via Byg og Miljø. Sørg for, at alle tegninger og afkrydsninger er med. Ellers kan du risikere, at din ansøgning bliver afvist, og at du skal søge på ny.
3. Kommunen behandler ansøgningen. Du bliver kontaktet, hvis der mangler oplysninger eller projektet skal tilpasses
4. Du modtager byggetilladelsen via Byg og Miljø og en regning for den første del af sagsbehandlingen
5. Du indsender dato for byggestart via Byg og Miljø
6. Byggearbejdet udføres
7. Du melder byggeriet færdigt via Byg og Miljø samt indsender dokumentation og erklæringer
8. Du modtager en ibrugtagningstilladelse, en opdateret BBR-meddelelse og en regning for den sidste del af sagsbehandlingen

Her er en liste over de typiske ting, som du skal have styr på, inden du sender ansøgningen om dit byggeprojekt.

Det kan være en fordel at bruge en rådgiver til at hjælpe dig med det.

• Tegninger
• Landzonetilladelse
• Fredninger (Fredningsnævnet)
• Strandbeskyttelseslinje (Kystdirektoratet)
• Fuldmagt
• Byggeret/ansøgning om helhedsvurdering
• Lokalplaner/Servitutter/deklarationer
• Tilladelse til midlertidige bygninger
• Overkørselstilladelse (Vejmyndighed)
• Bygge- og beskyttelseslinjer
• Evt. dispensationsansøgning til Bygningsreglement eller lokalplan
• Håndtering af regn- og spildevand
• Indplacering i brandklasse (inkl. risikoklasse, anvendelseskategori og stillingtagen til præ-accepterede løsninger)
• Byggeskadeforsikring
• Opvarmningsform
• Vandforsyning

Ordforklaring

Holbæk Kommune tilbyder STRAKS-behandling af visse typer byggeansøgninger, hvor sagen behandles inden for tre arbejdsdage.

Dette gælder kun ansøgninger, som omhandler:

• opførelse af enfamiliehuse i byzone, og hvor spildevandet afledes til offentlig kloak.
• opførelse af sommerhuse i sommerhusområder, og hvor spildevandet afledes til offentlig kloak.

Forudsætninger for, at vi kan STRAKS-behandle din ansøgning:

1. Sagen er fuldt oplyst med fyldestgørende tegninger
2. Byggeretten er overholdt, dvs. at byggeriet ikke kræver helhedsvurdering
3. En eventuel lokalplan og al anden relevant lovgivning er overholdt, dvs. at byggeriet ikke kræver dispensationer
4. Der terrænreguleres max. +/- 0,5 m
5. At en evt. overkørsel er max. 5 m og ikke etableres ved kommunal- eller statsvej
6. Det ansøgte brandsikres jævnfør de præ-accepterede løsninger for enfamiliehuse

Hvis det, du skal opføre, passer på ovenstående, kan vi STRAKS-behandle din byggesag, så du får en byggetilladelse inden for 3 arbejdsdage.

HUSK at skrive STRAKS i projektnavnet i din ansøgning, som skal indsendes via Byg og Miljø.

Er der forhold, som gør, at din ansøgning ikke kan STRAKS-behandles, vil du få besked.

Hvis du allerede har indsendt en ansøgning, som du mener opfylder betingelserne for STRAKS-behandling, skal du ringe til byggesagsafdelingen.

Åbningstider i byggesagsafdelingen

Kommunen tager betaling for sager vedrørende om- og tilbygninger til enfamiliehuse, sommerhuse, dobbelthuse med lodret lejlighedsskel, udestuer, annekser, shelters og saunaer. Vi tager timebetaling for den tid, en medarbejder arbejder aktivt med din sag. Men du betaler ikke for 'liggetid'.

Beløbets størrelse afhænger således af, hvordan din ansøgning er. 

Hvis der f.eks. mangler oplysninger, og vi derfor skal i kontakt med dig en eller flere gange, eller hvis det, du vil opføre, ikke overholder byggeretten og derfor skal sendes i høring, vil dette forlænge og fordyre sagsbehandlingen.

Du modtager typisk to regninger; én for behandling af ansøgningen og én for afslutningen af byggesagen. Regningerne sendes til ejeren af ejendommen. Der opkræves ikke betaling, hvis du får afslag på din ansøgning.

Sagsbehandlingstid og gebyr for byggesager

Kommunen sørger for opdatering af BBR i forbindelse med sagsbehandlingen.

Kan dit byggeri opføres eller nedrives uden bygge-/nedrivningstilladelse, skal du selv sørge for at opdatere BBR, når arbejdet er udført.

Se info om muligheder i BBR

Når din sag er afsluttet, vil relevante tegninger og dokumenter blive arkiveret i kommunens byggesagsarkiv og du vil automatisk modtage en ny BBR-meddelelse.

Lokalplaner

En lokalplan indeholder særlige regler for byggeri m.m. i et afgrænset område i en kommune.

Hvis der er angivet forskellige regler om den samme ting i lokalplanen og i bygningsreglementet, f.eks. afstand til skel, er det lokalplanens regler, der gælder.

En lokalplan er bindende for alle grundejere, lejere og brugere i området.

Søg lokal- og kommuneplaner

Beregningsregler

Er der en gældende lokalplan, som angiver bestemmelser om f.eks. bebyggelsesprocenten, skal udregningen udføres efter beregningsreglerne i det bygningsreglement, der gjaldt, da lokalplanen blev vedtaget.

Se Bygningsreglement 2018 - Det, der gælder nu

Se Bygningsreglementet 2015 - Indtil 30.06.2018 

Se Bygningsreglementet 2010 - Indtil 31.12.2015

Se Bygningsreglementet 2008 - Indtil 29.12.2010

Se Bygningsreglementet 1998 - Indtil 01.02.2008

Se tidligere bygningsreglementer - I perioden 1961-1995

Dispensation fra en lokalplans bestemmelser

Hvis du ikke kan overholde lokalplanens regler, kan du måske få dispensation. Kommunen skal modtage en saglig begrundelse for din ansøgning om dispensation.

Ansøgningen om dispensation skrives i bemærkninger under punktet 'Byggearbejde i forhold til lokalplan(er) og byplanvedtægt(er)' i byggeansøgningen.

Hvis du kun har brug for en dispensation fra en lokalplan, og ikke en byggetilladelse, kan denne indsendes pr. mail til byggesag@holb.dk, eller gennem Byg og Miljø med ansøgningstypen 'Planmæssig forespørgsel'.

Åbn Byg og Miljø

Du kan eventuelt begynde med at sende en forespørgsel til kommunen, så du kan få en retningsgivende vurdering af, om der er mulighed for at opnå dispensation.

Kontakt byggesagsafdelingen

Naboorientering

Når kommunen overvejer at give dispensation fra en lokalplans bestemmelser, kan der gennemføres naboorientering i lokalplansområdet, hvis kommunen skønner, at det er påkrævet.

I forbindelse med naboorienteringen får de orienterede minimum 14 dage til at indsende kommentarer.

Kommentarerne tages med i vurderingen af ansøgningen. Det er alene kommunen, der afgør, om der skal gives tilladelse.

Servitutter - også kaldet deklarationer eller byrder

Servitutter er tinglyste dokumenter, med bestemmelser, der begrænser råderetten på en ejendom.

Du kan finde servitutter for din ejendom på Tinglysningsrettens hjemmeside.

Hvis du ønsker at afvige fra bestemmelserne i en servitut på din ejendom, skal du undersøge, om du kan få lov til det af de påtaleberettigede, dvs. dem, der kan kræve servitutten overholdt. Det vil fremgå af servitutten, hvem der er påtaleberettiget. I mange tilfælde er kommunen påtaleberettiget.

Det er dit ansvar som ansøger at gøre opmærksom på, hvis det ansøgte ikke overholder eventuelle servitutter/deklarationer på ejendommen.

Åbn Tinglysningsrettens hjemmeside

Byggeret

'Byggeretten' er bygningsreglementets regler om din ret til at bygge på din grund. Her findes bl.a. regler om, hvor på grunden, du må bygge, hvor højt, du må bygge, og hvor meget byggeri, der må være på grunden i alt. Du kan læse om, hvad bygningsreglementet giver byggeret til i bygningsreglementets kap. 8.

HUSK DOG, at lokalplansbestemmelser går forud for bygningsreglementet. Så hvis der er en gældende lokalplan for din ejendom, så tjek, om den bestemmer noget andet om de forhold, som er nævnt under byggeretten i Bygningsreglementet.

OBS! Læs Byggerettens paragraffer i bygningsreglementets kap. 8 og beregningsreglerne i kap. 23, inden du projekterer.

Se Bygningsreglementet, kap. 8

Se Bygningsreglementet, kap 23

Søg lokal- og kommuneplaner

Helhedsvurdering

Overholder dit byggeri ikke byggeretten, er der mulighed for, at du alligevel kan få lov til at opføre det, du ønsker. Byggeriets samlede omfang og påvirkning på omgivelserne kan helhedsvurderes. Det er kommunen, der laver helhedsvurderingen i forbindelse med sagsbehandlingen, og vurderingen foretages med udgangspunkt i §§ 187-195 i BR18.

Partshøring

Kommunen skal altid vurdere, om der er parter i sagen, som skal høres, inden der kan træffes afgørelse.

Er det tilfældet, bliver parten oplyst om det ansøgte og får mulighed for at komme med relevante, supplerende oplysninger og bemærkninger.

En partshøring varer minimum 14 dage og processen kan gentages.

Det er alene kommunen, der afvejer betydningen af de indkomne kommentarer og træffer afgørelsen på baggrund heraf.

Du skal finde ud af, hvilken brandklasse og konstruktionsklasse, dit byggeri skal indplaceres i.

Hvis dit byggeri skal indplaceres i brandklasse 2-4 og/eller konstruktionsklasse 2-4, skal der tilknyttes certificeret rådgivning til projektet, inden du søger byggetilladelse.

Brandklasse

Du skal oplyse byggeriets brandklasse.

Du skal også oplyse, om der anvendes præ-accepterede løsninger for brandsikring.

Se BR18s Bilag 1a Præ-accepterede løsninger for fritliggende enfamiliehuse

Konstruktionsklasse

Indplacering i konstruktionsklasser skal ske jævnfør Bygningsreglementets vejledning om indplacering i  konstruktionsklasser

Se BR18s Vejledning om indplacering i konstruktionsklasser

Beredskabets muligheder

Du skal oplyse, om bygningerne på grunden er placeret, således at redningsberedskabet på traditionel vis kan foretage redning og bistå ved evakuering af mennesker og dyr, dvs. om byggeriet er indsatstaktisk traditionelt.

Du skal oplyse, hvilke kapitler i bygningsreglementet, der indeholder regler, som dit byggeri skal overholde. Du skal sætte flueben ud for disse kapitler i din ansøgning i Byg og Miljø.

Hvis kommunen vurderer, at dit byggeri omhandler flere kapitler, end du har angivet, skal disse afkrydses.

Skemaet nedenfor viser, hvilke kapitler, der typisk skal afkrydses. Du skal vurdere, om kapitlerne er relevante i din sag.

¹ ved etablering af vandinstallation

Vejledning om afkrydsning af tekniske kapitler ved enfamiliehuse m.m.

Dokumentation

Senest ved færdigmelding skal du dokumentere, at relevante regler i de afkrydsede kapitler er overholdt. Du skal også indsende relevante drift- og vedligeholdelsesmanualer for anvendte bygningsdele og installationer.

Byggepladsen

Mens du bygger, er der regler for sikkerhed og sundhed samt hensyn til naboer og omgivelser, som du skal overholde. Når du færdigmelder byggeriet, skal du fremsende dokumentation for, at reglerne har været overholdt. Det er derfor en rigtig god idé at tage fotos af byggepladsen, mens arbejdet pågår.

I ansøgningen om byggetilladelse skal du medsende tegninger.

I byggesagsarkivet kan du måske finde tegninger af eksisterende byggeri på ejendommen, som du evt. kan tegne videre på.

Se byggesagsarkiv

Vi vil gerne modtage følgende tegninger:

• Situationsplan
• Plantegning(er)
• Facadetegninger
• (Tværsnit)

Tegninger kan være udført ved hjælp af tegneprogrammer eller tegnet i hånden. 

En situationsplan skal vise:

• nordpil
• hvor på matriklen byggeriet er placeret. ALLE bygninger på grunden skal fremgå af tegningen
• målsatte afstande fra byggeriet til matriklens skel og til andre bygninger på grunden. Afstanden til matriklens skel måles vinkelret på skellet.
• anvendelse af bygningerne, f.eks. drivhus, udhus, beboelse 
• areal af hver bygning. Er der flere etager, skal arealet for hver etage angives
• beregning af bebyggelsesprocenten
• målsat placering af overkørsel fra vej til grund

OBS: Ved tag-etager skal du angive arealet af det område, hvor der er 1,5 m fra overfladen af gulvet til ydersiden af tagbeklædningen.

Plantegninger over alle berørte etager skal vise:

• mål på bygningens ydre rammer (længde og bredde og alle fremspring og indhak)
• indvendige skillevægge i  byggeriet
• rumbetegnelser
• døre og vinduer
• tydelig markering af, hvad der er eksisterende, og hvad der er nyt byggeri, hvis du opfører en tilbygning

Facadetegninger (herunder gavle) skal vise:

• alle facader og gavle på byggeriet, med angivelse af, hvilket verdenshjørne facaden vender mod. Medtegn eksisterende facader og gavle, hvis der søges om tilbygning
• facadehøjder målt fra naturligt terræn til det punkt, hvor facade og tag mødes.
• totalhøjden målt fra naturligt terræn til højeste punkt af bygningen - antenner undtaget
• det skrå højdegrænseplan fra skel mod nabo og sti 
• det skrå højdegrænseplan mod vej
• linjer, der angiver eksisterende og fremtidigt terræn med faktiske hældninger/kurver. Forskelle fra eksisterende til fremtidigt terræn skal vises med mål
• tag- og ydervægsmaterialer - kan også fremgå af et tværsnit

Eventuelt et tværsnit, der viser:

• relevante indvendige højder, f.eks. loftshøjde.

Byg og Miljø er en landsdækkende, digital selvbetjeningsløsning, som alle ansøgninger om byggetilladelse skal indsendes gennem. Kommunerne må ikke længere modtage ansøgninger eller anden dokumentation i papirudgave.

Når du skal søge om byggetilladelse, skal du oprette din ansøgning i et projekt inde i Byg og Miljø. Du skal logge ind med din NemID. Det er nemmest at oprette ansøgningen, hvis du på forhånd har undersøgt de forskellige forhold, vi har nævnt i afsnittet ”Inden du søger”. Du kan dog godt logge af undervejs. Det indtastede bliver gemt og oplysningerne bliver først sendt til Holbæk Kommune når du trykker ”Indsend”.

I Byg og Miljø møder du et skærmbillede, der svarer til dette:

1. Vælg den midterste boks "Start nyt projekt" 
2. Vælg projektets sted, f.eks. en specifik adresse eller matrikel. Når stedet er valgt, kan du på de forskellige faner se, hvilke forhold på ejendommen, du skal være opmærksom på.
3. Tilføj ansøgere.
4. Vælg ansøgningstypen 'Fritliggende enfamiliehuse, rækkehuse, dobbelthuse og sommerhuse'
5. Udfyld alle punkter. I mange af punkterne er du nødt til at skrive i bemærkningsfeltet for at komme videre, selv om punktet ikke synes relevant.
6. Indsend ansøgningen. Husk, at hvis du ikke indsender ansøgningen med det samme, kan du altid vende tilbage den igen. Systemet gemmer den automatisk. Du kan også sagtens have flere projekter eller oprette flere ansøgninger i samme projekt

OBS! Hvis der mangler tegninger eller afkrydsninger, kan du risikere, at din ansøgning bliver afvist, og du bliver bedt om at ansøge på ny.

OBS! Bilag i PDF-format er bedst.

Åbn Byg og Miljø

Du kan finde masser af hjælp til at udfylde ansøgningen i Byg og Miljø ved at vælge 'Hjælp'-fanen på forsiden. Bygningsreglementet har tillige en lille video om ansøgning i Byg og Miljø.

Se video om ansøgning i Byg og Miljø

Sagsbehandling

Hvis vi, i forbindelse med sagsbehandlingen, konstaterer, at vi har brug for yderligere oplysninger fra dig, vil du modtage en anmodning om supplerende oplysninger via Byg og Miljø. Anmodningen følges ofte op med en telefonsamtale eller en mail.

Meddelelse om byggetilladelse

Det er via Byg og Miljø, du modtager din byggetilladelse. Det er i samme ansøgning, du senere vil skulle indsende besked om de datoer, hvor du påbegynder og hvor du færdigmelder dit byggeri.

OBS! Du må ikke tage bygningen i brug, før du har modtaget en ibrugtagningstilladelse i Byg og Miljø.

Meddelelse om byggestart - påbegyndelse

En byggetilladelse er gyldig i ét år, og byggeriet skal påbegyndes, inden tilladelsen udløber.

Derfor skal du give kommunen besked via din ansøgning i Byg og Miljø, når du går i gang med at bygge.

Påbegynder du ikke byggeriet indenfor ét år efter byggetilladelsen, skal du ansøge på ny. Fristen kan ikke forlænges.

Meddelelse om, at byggeriet er færdigt - Færdigmelding

Når du er færdig med dit byggeri, skal det færdigmeldes i Byg og Miljø, så byggesagen kan afsluttes og BBR opdateres.

Som en del af færdigmeldingen skal der indsendes dokumentation for, at du overholder de tekniske krav, der er til dit byggeri. Dvs. at du skal sørge for at beskrive og vise, hvordan du, i dit byggeri, har overholdt kravene i de kapitler i BR18, du afkrydsede ved ansøgning.

Vejledning om dokumentation af tekniske forhold

Erklæringer om det færdige byggeri

Du skal også underskrive to erklæringer. Én, hvor du påtager dig ansvaret for, at dit byggeri er opført i overensstemmelse med bygningsreglementet og opfylder betingelserne i byggetilladelsen.

En anden, hvor du garanterer, at du har indsendt al nødvendig dokumentation, der viser, at bygningsreglementets bestemmelser er opfyldt, og at der er fremsendt drifts- og vedligeholdelsesmanualer for bebyggelsens installationer.

Erklæringerne kan underskrives med NemID via Byg og Miljø.

Ibrugtagningstilladelse

Når erklæringerne og den relevante dokumentation er modtaget, sender vi en ibrugtagningstilladelse. Ejeren af ejendommen vil også modtage en regning for afslutning af byggesagen.

Vi afslutter din byggesag i Byg og Miljø. Relevante tegninger og dokumenter arkiveres i vores byggesagsarkiv og BBR opdateres. Du vil automatisk modtage en ny BBR-meddelelse.